Databáze Cesta do Evropské unie

Detail

- Např. dostupnost vlastnického bydlení se výrazně zvyšuje, když je výchozí příznivá relace mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí doplněna dobře rozvinutým systémem hypotečního úvěrování včetně nějakého druhu státní podpory; je-li v této situaci navíc slabý nájemní sektor, stává se vlastnické bydlení pro většinu domácností nejdostupnějším bydlením na trhu s byty Nejednoznačnost tvrzení o vysoké finanční náročnosti vlastnického bydlení ostatně nepřímo naznačuje i komentář, týkající se vztahu mezi podílem vlastnického bydlení a životní úrovní obyvatelstva dané země..

- Naopak zmíněná jistota, spojená s vlastnickým bydlením, může nabýt zcela odlišných rysů za situace, kdy dluhy jsou příliš tíživé, nebo kdy potřeba změnit místo bydliště je blokována neprodejností domu, způsobenou všeobecným poklesem cen nemovitostí.

Vlastnické bydlení může mít, z hlediska architektonického či stavebního, mnoho podob. Nejčastěji se jedná o samostatné rodinné domky, situované v menších sídlech (na vesnici se často jedná o vesnické usedlosti, farmy apod.) či na okraji měst, obklopené zahrádkami; kromě této tradiční podoby se však setkáváme s nejrůznějšími typy řadových domků, s terasovou zástavbou apod. Tato ustálená představa o podobě vlastnického bydlení však neodpovídá ve všech případech skutečnosti: Některé “typické” rodinné domky jsou ve skutečnosti užívány nájemním způsobem, a některé “typické” bytové domy jsou naopak obývány plnohodnotnými vlastníky, přičemž vlastnický vztah je realizován nejčastěji formou kondominia (reálné vlastnictví bytové jednotky a ideální spoluvlastnictví společných částí domu), nebo na družstevním principu (blíže nespecifikovaný podíl člena družstva na majetku) Řazení družstevního bydlení mezi vlastnické formy ovšem může být problematické; v závislosti na konkrétní právní úpravě totiž mohou být práva jednotlivých uživatelů natolik omezena, že se jedná spíše o specifickou formu bydlení nájemního. ; v těchto případech se často hovoří o tzv. spoluvlastnických formách bydlení.

Konkrétní právní úprava spoluvlastnické formy bydlení je v jednotlivých členských zemích EU velmi různorodá, avšak do vlastnického sektoru bývá řazeno takové bydlení v bytovém domě, kdy uživatel může plně disponovat s bytovou jednotkou, kterou užívá (včetně možnosti jejího prodeje, pronájmu, zastavení ve prospěch finanční instituce apod.) Dispoziční právo vlastníka může ale být i v těchto případech omezeno. Jedná se např. o situaci, kdy byt ve vlastnictví nesmí být po určitou dobu prodán, neboť byl získán za zvýhodněných podmínek v procesu privatizace nájemních bytů. , s tím, že jeho dispoziční právo vlastníka je omezeno pouze tak, aby nedošlo k poškození práv ostatních vlastníků; respekt k těmto právům, včetně zajištění věcí společného zájmu, je zabezpečen prostřednictvím nějaké formy kolektivního rozhodování, na níž se všichni vlastníci podílí.

Spoluvlastnické bydlení, situované v bytových domech, je “vývojově mladší” než “klasické” vlastnické bydlení vázané na rodinný dům; je spojeno hlavně s městským prostředím a jeho rozsah je ve všech členských zemích EU menší, než rozsah tradičního vlastnického bydlení. Funkce spoluvlastnického bydlení se v jednotlivých zemích liší, v závislosti na jeho ceně a kvalitě, dostupnosti jiných forem bydlení, ale i původu, resp. způsobu vzniku Viz dále uvedená poznámka týkající se privatizace sociálních bytů.. V některých případech se může jednat o velmi drahé bydlení obývané lidmi, kteří preferují bydlení “ve svém” a současně dávají přednost městskému způsobu života, v jiném případě může být toto spoluvlastnické bydlení jakýmsi “předstupněm” k vysněnému rodinnému domku, nebo se dokonce může jednat o relativně levné a nepříliš kvalitní obydlí, které majitel získal v procesu privatizace nájemních, nejčastěji sociálních, bytů.

Jak je z uvedeného patrné, vlastnické bydlení může mít mnoho různých podob, které často existují vedle sebe a ve větší či menší míře si vzájemně konkurují. V některých zemích je ovšem tato celistvost narušena, a to tím, že je od sebe poměrně striktně oddělen trh s novými a trh se staršími nemovitostmi. V prvním případě hovoříme o tzv. jednotném vlastnickém sektoru, ve druhém případě se jedná o vlastnický sektor segmentovaný. Heijden, Boelhouwer: 1993 (paper). Podle: Martnes, M.: Owner-occupied Housing: a Tenure in Transition, In: Ball, Michael et al., Housing and Social Change in Europe and the USA, London and New York, Routledge 1988.

Jednotný trh s vlastnickým bydlením je tedy takový, kde se nabídka starších nemovitostí prolíná s nabídkou z nové výstavby; jeho charakteristickým rysem je vysoká mobilita domácností, které se pohybují po “bytovém žebříčku” (housing ladder) pokud možno směrem nahoru, s cílem obstarat si co nejlepší bydlení, pocházející z nové výstavby. Jednotný vlastnický sektor je méně stabilní než sektor segmentovaný, neboť výše zmíněný pohyb domácností, založený na předpokladu kapitálového zisku v momentě prodeje starší nemovitosti, může být kdykoli zablokován poklesem cen nemovitostí; v takovém případě je pohyb vzhůru zastaven, neboť prvonabyvatelé nemají k dispozici starší a levnější nemovitosti, které by si mohli pořídit. Příkladem země s jednotným trhem vlastnického bydlení je Velká Británie.

Oproti tomu segmentovaný trh s vlastnickým bydlením je takový, kde je nabídka nově stavěných domů a bytů zaměřena především na prvonabyvatele a mobilita domácností v rámci trhu s byty je poměrně nízká. Příkladem země se segmentovaným trhem vlastnického bydlení je Německo či Belgie.

Odhlédneme-li v dalším textu od jednotlivých typů vlastnického bydlení, můžeme konstatovat, že podíl vlastnického bydlení na trhu s byty v jednotlivých členských zemích EU se dosti liší Viz tabulka č. 10 v příloze. ; přitom průměrné zastoupení vlastnického bydlení na trhu s byty v zemích EU je 56 %. Balchin: 1996, str. 150.

Z přehledu je patrné, že vlastnický sektor je velmi silně zastoupen především v Irsku, Španělsku, Finku, Řecku (nad 70 %) a dále v Itálii, Velké Británii, Portugalsku a Norsku (kolem 60 %). Naopak mezi země se slabým podílem vlastnického bydlení patří Nizozemí, Německo či Švédsko.

Pořadí zemí podle rozsahu vlastnického bydlení ale rozhodně není statické; podíváme-li se na dále uvedený graf, vidíme, že zastoupení vlastnického bydlení na trhu s byty ve vybraných zemích se mění a že, v letech 1950 - 1990, rozdíly mezi některými zeměmi narůstají.

Graf: Podíl vlastnického bydlení na trhu s byty v sedmi evropských zemích v období 1950 - 1990.

Zdroj: Boelhouwer, Heijden: 1993 (paper).

V souvislosti s výše popsaným vývojem se nabízí dvě otázky:

- Na čem závisí rozsah vlastnického bydlení na trhu s byty?

- Proč došlo v mnoha členských zemích EU v průběhu posledních přibližně pěti dekád k nárůstu vlastnického bydlení?

Velmi často se má za to, že rozsah vlastnického bydlení v konkrétní zemi je funkcí celkového ekonomického rozvoje (čím vyšší stupeň ekonomického rozvoje, tím více vlastnického bydlení) a určitého směru vládní politiky, která zpřístupňuje tuto formu bydlení širším vrstvám obyvatelstva prostřednictvím nejrůznějších podpor, včetně záměrné privatizace nájemních bytů. Celý problém je ovšem ve skutečnosti mnohem složitější.

Analýzy vývoje vlastnického bydlení v jednotlivých evropských zemích Balchin: 1996; Boelhouwer a Heijden: 1993 (paper). totiž ukazují, že rozsah vlastnického bydlení na trhu s byty “...je výsledkem kombinace mnoha faktorů, přičemž význam každého z těchto faktorů je v každé jednotlivé zemi unikátní. Jedinečná kombinace faktorů v každé zemi znamená, že není možné podat obecné vysvětlení rozdílů ve vývoji vlastnického bydlení v jednotlivých evropských zemích. Samotný vliv vládní politiky na vývoj vlastnického bydlení, nebo samotný rozsah této intervence, je sám o sobě determinován minulou bytovou politikou, podstatou bytového systému a funkcí vlastnického bydlení na trhu s byty, která se sama zčásti odvíjí od voleb a rozhodnutí, která byla provedena v minulosti.” Boelhouwer a Heijden: 1993 (paper), str. 16. (volný překlad autorky).

Podívejme se blíže na vývoj vlastnického bydlení ve vybraných zemích EU prostřednictvím uvedených dvou faktorů (faktor ekonomický a faktor politický, resp. ideologický), jejichž vliv na vlastnické bydlení bývá nejčastěji zdůrazňován.

Faktor ekonomického rozvoje
Obecně lze říci, že rozvoj vlastnického bydlení, který se v mnoha zemích po II. světové válce projevil, byl umožněn faktickým ekonomickým růstem, doprovázeným mj. zvýšením příjmové úrovně domácností (v důsledku tohoto pozitivního ekonomického vývoje nepochybně vzrostl počet domácností, které si mohly dovolit pořídit vlastnické bydlení). Přehled objemu vlastnického bydlení v členských zemí EU ale naznačuje, že zmíněné zvýšení příjmové (životní) úrovně obyvatelstva je pouze jednou, nikoli však dostačující, podmínkou akcelerující rozvoj vlastnického bydlení. Příklad Nizozemí, Švédska či Německa totiž ukazuje, že pokud není vysoký stupeň ekonomického rozvoje (včetně životní úrovně domácností) doprovázen vládní politikou, vedoucí k preferenci vlastnického bydlení, zůstává podíl tohoto typu bydlení spíše nižší.

Z příkladu zemí, které jsou řazeny k tzv. rudimentárnímu typu sociálního státu (např. Španělsko, Irsko, Řecko), je navíc zřejmé, že naprostá převaha vlastnického bydlení na trhu s byty může být důsledkem ekonomické zaostalosti a nízkého stupně urbanizace, tj. naprosto opačných procesů, než které jsme dosud zdůrazňovali.

Z toho, co již bylo uvedeno, je zřejmé, že určitý stupeň ekonomického rozvoje může, za určitých podmínek, přispět k rozvoji vlastnického bydlení; mezi těmito dvěma faktory však neexistuje jasná statistická souvislost. Nejednoznačný vliv stupně ekonomického rozvoje na rozsah vlastnického sektoru ukazuje porovnání výše HDP na jednoho obyvatele s rozsahem vlastnického bydlení: z tohoto porovnání, realizované na vzorku několika evropských zemí totiž vyplývá, že mezi zeměmi s nižším HDP na jednoho obyvatele převažují ty, které mají podíl vlastnického bydlení poměrně vysoký.

Ideologické a politické faktory
V souvislosti s působením těchto faktorů se často objevují názory, říkající, že:

- Podíl vlastnického bydlení na trhu s byty souvisí s typem státu veřejných sociálních služeb; má se za to, že vlastnická forma bydlení je prosazována především v liberálním typu welfare state, jehož reprezentantem je např. Velká Británie.

- Vysoký podíl vlastnického bydlení na trhu s byty souvisí s ideologií konzervativismu; vlastnické bydlení, především však bydlení v rodinném domě, je v rámci tohoto myšlenkového směru považováno za nezbytný základ umožňující rozvoj rodiny, která je základem společnosti.

- Vlastnické bydlení je podporováno a rozvíjeno především pravicovými vládami (mj. proto, že vlastnické bydlení je určeno především pro vyšší příjmové vrstvy obyvatelstva, které volí především pravici), zatímco levicové vlády mají k této formě bydlení spíše neutrální vztah (pokud vlastnické bydlení podporují, činí tak se záměrem zpřístupnit jej i nižším příjmovým vrstvám populace).

Komparativní výzkumy, realizované na toto téma, však ukazují, že korelace mezi vládnoucí ideologií a politickou orientací vlády na jedné straně a přístupem k vlastnické formě bydlení na druhé straně je velmi slabá. Je zřejmé, že konkrétní bytová politika, kterou prosazuje určitá vláda, je především reakcí na celkovou situaci ve sféře bydlení, pokračováním určité tradice apod.

Vrátíme-li se k otázkám, které byly na začátku této kapitoly položeny (podíl vlastnického bydlení na trhu s byty a faktory, které jej ovlivňují), můžeme učinit následující shrnutí:

- Prakticky ve všech členských zemí, které byly zahrnuty do srovnávacích výzkumů Nizozemí, Francie, Německo, Švédsko, Belgie, Velká Británie., došlo od konce II. světové války ke zvýšení podílu vlastnického bydlení na trhu s byty, a to na úkor buď sociálního, nebo soukromého nájemního bydlení. Objem nárůstu vlastnického bydlení však nebyl ve všech zemích stejný.

- K rozvoji vlastnického bydlení přispěla příznivá ekonomická situace, v jejímž důsledku došlo mj. ke zvýšení příjmové úrovně obyvatelstva; tento ekonomické faktor však sám o sobě k rozvoji vlastnického bydlení nestačil.

- Rozvoj vlastnického bydlení byl ve všech sledovaných zemích podnícen konkrétními záměry státní bytové politiky, která téměř ve všech sledovaných zemích vyjadřovala v určité době podporu vlastnickému bydlení (výjimkou je Švédsko, jehož bytová politika je ve vztahu k formám bydlení dlouhodobě neutrální); rozsah této podpory se odrazil ve větším či menším nárůstu vlastnického sektoru. Explicitně formulovaná podpora rozvoje vlastnického bydlení však nebyla v žádné ze sledovaných zemí pouze výsledkem ideologického záměru, ale především reakcí na situaci na trhu s byty, na ekonomickou situaci apod.

- Podpora vlastnického bydlení měla a má v jednotlivých zemích různé formy, nicméně faktem je, že ve většině sledovaných zemí se objevuje v době, kdy se tyto země dokázaly vypořádat s poválečnou bytovou nouzí a mohly začít věnovat pozornost kvalitě bydlení; růst vlastnického bydlení se tedy v mnoha případech objevuje ve stejnou dobu, kdy začíná klesat objem bytové výstavby a snižuje se masivní podpora sociálního bydlení.

- Dalším impulsem, který vedl k rozvoji vlastnického bydlení, byla hospodářská situace v první polovině 70. let, vedoucí ke snaze zredukovat zásahy státu do sféry bydlení a dát více prostoru tržním mechanismům, včetně oblasti financování; vlastnické bydlení se v tomto světle jeví jako forma bydlení, která může být na podpoře ze strany státu méně závislá (současný rozsah daňových podpor však tuto domněnku vyvrací).

- Konečně posledním faktorem, který v některých zemích přispěl k rozvoji vlastnického bydlení, byla privatizace nájemních bytů, tj. jejich prodej do vlastnictví nájemníků. Konverze tohoto typu proběhla ve větší měřítku ve Velké Británii či Irsku, ale příslušnou legislativu, umožňující tuto formu privatizace, nalezneme ve většině členských zemích EU.

Vlastnická forma bydlení je ve všech členských zemích EU, kde existuje rozvinutá a ucelená bytová politika, nějakým způsobem podporována, tak, jako ostatní formy bydlení na trhu s byty. Rozsah této podpory i její formy se průběžně mění, v přístupu jednotlivých zemí k této otázce nalezneme značné rozdíly. Obecně ale platí, že způsob, kterým jednotlivé země podporují vlastnické bydlení, se odvíjí od způsobů financování, které jsou při pořizování vlastnického bydlení aplikovány.

Financování vlastnického bydlení (tj. jeho pořízení vlastníkem) je prakticky ve všech evropských zemích založeno na kapitálovém trhu. Dříve však některé země usnadňovaly pořízení vlastnického bydlení poskytováním státních půjček, které kryly část pořizovací ceny nemovitosti (např. Německo či Finsko). Prostředky, potřebné na pořízení vlastnického bydlení, jsou nejčastěji získávány prostřednictvím hypotečních úvěrů; ty jsou poskytovány na dobu dvaceti - třiceti let a jejich výše se nejčastěji rovná 70 až 90 procentům ceny pořizované nemovitosti (výjimkou je např. Nizozemí, Belgie či Velká Británie, kde bylo možné na začátku 90. let získat úvěr v na celou nemovitost, takže pořizovatel nemusel disponovat vlastními finančními prostředky). Boelhouwer, Heijden: 1993 (paper). Způsob splácení hypotéčního úvěru bývá přizpůsoben individuální situaci klienta, neboť příslušné finanční ústavy nabízí různé druhy hypotéčních úvěrů (revolvingové úvěry, úvěry kombinované s důchodovým pojištěním, progresivní splátky kopírující předpokládaný příjmový růst klienta...).

Přístup domácností k hypotéčním úvěrům, tj. k tzv. “dlouhým” penězům, bývá podporován různými způsoby: časté je poskytování státních (ale i obecních) záruk za hypoteční úvěry, dotování úrokové sazby a umožňování daňových úlev (viz níže). Rozdíly mezi jednotlivými zeměmi jsou nejen ve formě a “štědrosti” podpory ze strany státu, ale i v tom, zda je podpora aplikována pouze na novou výstavbu, nebo ji může využít i domácnost, která si pořizuje starší nemovitost, tak zvaně “z druhé ruky”.

V některých zemích je, vedle pořízení vlastnického bydlení prostřednictvím dluhové služby, využívána i forma spoření (např. Německo, Dánsko, Francie); často jsou obě formy financování kombinovány. Spoření za účelem pořízení nemovitosti bývá také státem podporováno, nejčastěji prostřednictvím státního příspěvku k naspořené částce.

Pořízení vlastnického bydlení je jen v menším počtu případů podporováno prostřednictvím jednorázových subvencí; takovéto subvence byly využívány na začátku 90. let např. jen v Belgii (závislost poskytnuté částky na příjmu domácnosti a počtu dětí), v Anglii (výše částky se odvíjela od nákladů) a v Nizozemí (pobídková prémie). Papa: 1993, str. 165.

Významným nástrojem, který je v mnoha zemích EU používán k podpoře vlastnického bydlení, jsou tzv. nepřímé subvence, tj. daňové úlevy. Podstatou daňových úlev je “odpuštění” daní, tzn. jsou to finanční prostředky, které se nevrací do rozpočtů, ačkoli by tam měly přijít. Objem nejrůznějších daňových úlev, které jsou směřovány právě do oblasti vlastnického bydlení, je obrovský, v mnoha zemích vyšší než celkový objem přímých subvencí; s poukazem na jejich objem jsou tyto daňové podpory někdy označovány jako “druhý welfare state”. Heidenheimer, Heclo, Adams: 1990, str. 114. Jejich význam však nemusí být na první pohled znatelný, protože nebývají uváděny jako rozpočtová položka.

Případné daňové úlevy se pochopitelně odvíjí od různých druhů daní, které jsou v oblasti vlastnického bydlení aplikovány. Tyto daně můžeme rozdělit do 3 skupin Papa: 1993, str. 10., podle toho, ve které fázi se s nemovitostí disponuje:

- V první, tj. pořizovací fázi se uplatňuje např. daň z přidané hodnoty, daň z převodu nemovitosti, nebo různé registrační poplatky.

- Ve druhé, nejpodstatnější fázi, v níž je nemovitost užívána, je aplikována např. daň z nemovitosti, ale hlavně daň z příjmu.

- Konečně ve třetí fázi, kterou můžeme označit jako dispoziční, se uplatňuje daň dědická, darovací, daň z kapitálových výnosů apod.

Nejvýznamnější daňové nástroje, užívané v členských zemích EU, se váží na fázi užívání nemovitosti a na daň z příjmu. Jedná se o úpravu daně z příjmu formou daňového zvýhodnění na jedné straně a započítáním tzv. fiktivního nájemného (imputed rent) Fiktivní nájemné je definováno jako fiktivní příjem majitele nemovitosti, který by měl, kdyby nemovitost pronajímal. na straně druhé. Význam prvního nástroje, tj. daňového zvýhodnění, je natolik významný, že jeho efekt bývá srovnáván s efektem příspěvků na bydlení.

Způsob, kterým jsou tyto dva nástroje aplikovány, závisí především na tom, zda je vlastnictví nemovitosti chápáno jako investice, nebo jako spotřební zboží:

- Pojímá-li daňový systém obydlí jako investici, je tzv. fiktivní nájemné chápáno jako příjem vlastníka a jako takové je zdaněno; vlastník má ovšem současně možnost využít své náklady, spojené s pořízením obydlí či jeho údržbou, jako odečítatelné položky, prostřednictvím nichž snižuje svou daň z příjmu. Nejčastěji odečítatelnou položkou, tvořící podstatu nejvýznamnějšího daňového zvýhodnění, jsou úroky hypotečního úvěru, který vlastník splácí.

- Je-li obydlí chápáno jako spotřební zboží, není výše daně z příjmu nijak ovlivněna. V Evropě nalezneme nejen státy, které chápou vlastnictví obydlí buď jako investici, nebo jako spotřební zboží, ale i takové, které oba způsoby kombinují: vzniká tak pro vlastníka optimální kombinace, při níž není daněno fiktivní nájemné, ale mohou být uplatněny úroky z hypotečního úvěru jakožto odečítatelné položky.

Jak už tedy bylo řečeno, nejobvyklejší formou nepřímé subvence, která je v oblasti vlastnického bydlení aplikována, je snížení daně z příjmu prostřednictvím úroků ze spláceného hypotečního úvěru. Objem takto poskytovaných daňových úlev je skutečně velký. Otázkou však je, nakolik tyto úlevy rozvoj vlastnického bydlení opravdu stimulují a komu pomáhají. Z výzkumů, které byly na toto téma realizovány, Např.: Heidenheimer, Heclo, Adams: 1990. celkem jednoznačně plyne, že daňové úlevy směřované do vlastnického sektoru favorizují vyšší příjmové vrstvy obyvatelstva; jejich distributivní efekt je tedy spíše negativní, protože zvyšují mezeru mezi sociálními vrstvami společnosti. Pokud jsou jednou zavedeny, obtížně se odstraňují neboť jsou spojeny se silnou skupinou potenciálních voličů. Omezení těchto negativních důsledků, které jsou zvláště citelné v kombinaci se silně progresivním daňovým systémem, je ovšem možné prostřednictvím stanovení příjmového stropu, od jehož úrovně se již daňové úlevy neposkytují; tento přístup je již v některých evropských zemích aplikován.

Závěr

Pohled zvolenou optikou (základní formy bydlení na trhu s byty) na oblast bydlení v jednotlivých členských zemích EU jednoznačně odhaluje velké rozdíly, které v této věci mezi jednotlivými státy panují. Tyto rozdíly, patrné zvláště při detailnějším pohledu, nijak nepopírají určitou podobnost, kterou mezi evropskými zeměmi nalézáme např. ve skladbě trhu s byty, v nástrojích, kterými vlády intervenují do sféry bydlení, či ve vývoji bytové politiky jako celku. Toto banální konstatování určitých shod i rozdílů je ovšem zcela statické, neboť neříká nic o tom, zda se v průběhu několika posledních desetiletí rozdíly mezi sférami bydlení evropských zemích spíše stírají, nebo se naopak zvětšují. Otázka, zda v této oblasti dochází či nedochází k určité konvergenci, není nová; v teoretických pracích, věnovaných bydlení a bytové politice, je diskutována s větší či menší intenzitou přibližně od 60. let; zájem o ni se ovšem v posledních letech zvyšuje, pochopitelně v souvislosti s evropským integračním procesem, jehož dopad na sféru bydlení se předpokládá.

Obecně platí, že názory obhajující konvergenci nebo naopak divergenci sféry bydlení mezi jednotlivými evropskými zeměmi se odvíjejí od explanatorních modelů, které jsou pro objasnění podoby a vývoje této oblasti konstruovány a využívány. S jistým zjednodušením můžeme říci, že modely, zdůrazňující ve vývoji sféry bydlení především vliv vnějších, tj. hlavně ekonomických a demografických faktorů, bývají spojeny s přesvědčením o postupném sbližování bytové politiky jednotlivých zemí. Naproti tomu explanatorní modely, přikládající větší vliv působení takových faktorů jako je politická a ideologická orientace vlády, tradice ve sféře bydlení na konkrétním území apod., podporují spíše stanovisko, které existenci jasnějších konvergenčních trendů popírá.

Rozdíl mezi oběma přístupy je zřejmý:

- První přístup je založen na předpokladu, že působení stejných (resp. obdobných) faktorů na jednotlivé, byť původně odlišné, sféry bydlení musí vést ke sblížení.

- Oproti tomu druhý přístup je založen na premise, že působení stejných či obdobných faktorů musí vést v jednotlivých zemích k odlišným výsledkům, neboť vliv těchto faktorů je vždy modifikován konkrétní situací na trhu s byty a konkrétní bytovou politikou, které jsou výslednicí dlouhodobého, vždy unikátního historického vývoje.

Který z obou teoretických přístupů má blíže k pravdě, není možné říci, mj. proto, že pohled na vývoj bytové politiky v evropských zemích naznačuje, že jsou období, kdy stejnorodé makroekonomické prostředí bytové politiky jednotlivých zemí skutečně sblížilo, a období, kdy je spíše oddálilo. Viz vývojové fáze bytové politiky uvedené v kapitole I.B, z nichž je patrná velká shoda mezi přístupy ke sféře bydlení v 50. a 60. letech a naopak rozdíly na počátku 70. let, objevující se v reakci na všeobecný ekonomický růst a prosperitu téměř všech evropských zemí.

Tyto teoretické problémy, zdánlivě odtržené od reality, se velmi úzce váží k blízké budoucnosti, kdy budou oblasti bydlení v jednotlivých členských zemích stále více ovlivňovány integračními procesy. Nikdo nepochybuje o tom, že tyto procesy sféru bydlení v jednotlivých zemích skutečně ovlivní, ale nikdo dnes není schopen s jistotou říci, zda vývoj povede ke sbližování, nebo naopak k prohlubování rozdílů mezi přístupem členských zemí k bydlení a situací na jednotlivých trzích s byty. Již dnes jsou však zřejmé dvě věci:

- Problematika bydlení zůstane, přinejmenším v dohledné době, v kompetenci členských zemí, a to i tehdy, dojde-li v rámci Evropy ke zřetelnému sblížení mezi jednotlivými sférami bydlení; vznik “jednotné evropské bytové politiky” se rozhodně nepředpokládá.

- Ve sféře bydlení, ať už v celoevropském měřítku nebo jen v rámci jednotlivých členských zemí, se budou objevovat stále nové úkoly, které bude třeba řešit. Bez ohledu na existenci či neexistenci konvergenčních procesů totiž platí, že problém, který bývá poněkud staromódně a dosti zúženě označován jako bytová otázka, nemůže být definitivně vyřešen, protože další vývoj vždy přinese nové otázky, na které bude třeba reagovat; může to být sociální vyloučení, které poutá pozornost dnes, ekologický aspekt bydlení, který se stále více dostává do popředí, nebo zcela jiný problém, jehož existenci dnes netušíme, nebo si dokonce myslíme, že jsme jej vyřešili. Dokladem “neukončitelnosti bytové otázky” a také trvalého zájmu jednotlivých zemí o tuto problematiku je mj. příprava dalších neformálních setkání ministrů zodpovědných za bydlení. Návrhy diskusních témat na další schůzky Mezi navrhovanými tématy je např. diskuse o právu na bydlení, otázka financování sociálního bydlení, role obcí v bytové politice, regenerace bytového fondu a městských čtvrtí apod. , které ministři nyní předložili, jasně ukazují, že i zdánlivě vyřešené otázky se znovu vrací, byť v nové podobě či v odlišném kontextu.

Příloha - vybrané údaje týkající se bydlení a souvisejících oblastí

Statistické údaje, uvedené v této příloze, slouží k dokreslení situace ve sféře bydlení v zemích EU. Jejich funkce je však ve skutečnosti mnohem důležitější: Statistické informace, popisující situaci ve sféře bydlení, včetně dosavadního vývoje i očekávaných trendů, jsou totiž základem, od něhož se musí odvíjet formulování bytové politiky jako celku včetně dílčích záměrů a opatření. Každá vláda, koncipující a realizující bytovou politiku, vychází, bez ohledu na své politické cíle, z takovéto datové základny, aby měla jistotu, že její záměry jsou reálné a její opatření vyvolávají žádoucí efekty.

Statistické údaje, které dále uvádíme, jsou jen menší částí datové základny, s níž se ve sféře bydlení obvykle pracuje. Výběr statistických ukazatelů je:

- proveden tak, aby poskytl ucelený obraz o situaci ve sféře bydlení v jednotlivých členských zemích EU, včetně intervenujících faktorů makroekonomických a demografických,

- strukturován tak, aby odpovídal, alespoň v hrubých rysech, základním aspektům bydlení, které jsou prostřednictvím statistik běžně sledovány.

Z hlediska struktury statistických informací je tedy pozornost věnována:

- makroekonomickým souvislostem bydlení (např. velikost HDP, míra nezaměstnanosti, objem investic jdoucích do bydlení...),

- demografickým souvislostem bydlení (např. velikost populace, počet a struktura domácností...),

- kvalitě bytového fondu a skladbě bydlení na trhu s byty (např. rozsah bytového fondu, kvantitativní a kvalitativní charakteristiky bytových jednotek...),

- celkové dostupnosti Celková dostupnost (availability) vyjadřuje “fyzickou” dostupnost bydlení pro obyvatelstvo, tj. vztah mezi velikostí populace a velikostí bytového fondu, který je k dispozici (oboje v příslušném členění a vyjádření). Pojem celkové dostupnosti velmi úzce souvisí s tzv. bytovou potřebou, která vychází z předpokladu, že každá domácnost by měla mít možnost bydlet v samostatném bytě. bydlení včetně nové bytové výstavby (např. vybavenost obyvatelstva bytovým fondem, skladba trhu s byty podle základních forem bydlení, rozsah nové výstavby...),

- a finanční dostupnosti Finanční dostupnost bydlení (affordability) je definována jako schopnost domácnosti zaplatit si odpovídající bydlení. Vyjadřuje se nejčastěji jako poměr mezi příjmy domácností a cenami bydlení, tj. buď cenami nemovitostí, nebo náklady, které musí domácnost na bydlení pravidelně vynakládat. bydlení včetně faktorů, které ji ovlivňují (např. výdaje domácností na bydlení, subvence...).

V souvislosti s dále uváděnými statistickými údaji ale považujeme za nutné upozornit, že:

- údaje týkající se sféry bydlení pocházejí nejčastěji z počátku 90. let, neboť novější nejsou dosud k dispozici,

- srovnatelnost údajů za jednotlivé země je mnohdy problematická, neboť indikátory, s nimiž se pracuje, jsou určeny především pro sledování vývoje v jedné zemi, nikoli pro mezinárodní komparaci. Z těchto důvodů je nezbytné porovnávat dílčí ukazatele vždy v širších souvislostech, aby nedošlo k dezinterpretaci, Např. vybavenost obyvatelstva bytovým fondem v určité zemi, hodnocená v mezinárodním srovnání podle počtu bytů na 1 000 obyvatel jako neuspokojivá, může být ve skutečnosti poměrně příznivá, jsou- li pro posuzovanou zemi charakteristické početné rodiny a chtěná vícegenerační soužití. a vědět, že mnohé ukazatele jsou v jednotlivých zemích definovány odlišným způsobem Příkladem mohou být náklady domácností na bydlení, do nichž některé země započítávají veškeré náklady vč. např. plateb za telefon, zatímco jiné berou v úvahu jen tzv. hrubé nájemné, v němž nejsou započítány výdaje na energie. .

1) Makroekonomické souvislosti bydlení
Základním faktorem, ovlivňujícím uspokojování bytové potřeby obyvatelstva, je výkonnost ekonomiky. Ta, vyjádřená velikostí hrubého domácího produktu (HDP) a některými dalšími odvozenými a souvisejícími indikátory, působí jak na stranu nabídky, tak na stranu poptávky.

Tab. č. 1: Velikost HDP v cenách a velikost HDP na 1 obyvatele (v USD)

Země	Velikost HDP v mld.	Velikost HDP na 1 obyvatele
		Při použití běžného směnného kursuV přepočtu na paritu kupní síly
Belgie	269,2	22 51520 166
Dánsko	175,2	28 18120 546
Finsko	125,5	19 10616 208
Francie	1 549,2	22 94419 201
Irsko	60,1	14 55015 212
Itálie	1 091,1	17 79615 681
Lucembursko	16,8	35 28129 454
Nizozemí	396,9	21 73318 589
Portugalsko	103,2	8 79212 335
Rakousko	235,2	24 67020 210
Řecko	111,8	9 16711 315
Německo	2 420,5	25 13319 675
Španělsko	557,4	12 32113 581
Švédsko	228,5	22 38917 422
Velká Británie	1 099,7	17 46817 650 Zdroj: OECD in Figures...: 1996.

Situaci na straně nabídky ilustrují dobře indikátory týkající se objemu investic, plynoucích do oblasti bydlení; objem těchto investic se promítá do rozsahu bytové výstavby, přičemž platí: čím větší objem investic, tím větší objem bytové výstavby.

Tab. č. 2: Celkový objem investic jako podíl HDP a celkový objem investic do bydlení jako podíl z celkových investic

Země	Celkový objem investic do bydlení jako podíl HDP (%)1)	Celkový objem investic do bydlení jako podíl z celkových investic (%)2)
Belgie	4,52	21
Dánsko	5,22	20
Finsko	-	-
Francie	6,20	27
Irsko	5,67	22
Itálie	5,51	26
Lucembursko	-	20
Nizozemí	5,52	23
Portugalsko	4,22	17
Rakousko	-	19
Řecko	6,34	23
Německo - bývalá NDR	5,98	-
Německo - bývalá NSR	-	26
Španělsko	5,82	20
Švédsko	-	27
Velká Británie	3,59	18 1) Roční průměr v období 1970-89.

2) Rok 1992; NSR rok 1989.
Zdroj: Balchin, 1996: str. 5.

Se situací na straně poptávky souvisí již uvedený objem HDP na jednoho obyvatele a od něj odvozené indikátory, vyjadřující životní úroveň domácností, resp. úroveň jejich soukromé spotřeby. Porovnání objemu HDP na jednoho obyvatele s výdaji na bydlení totiž ukazuje na existenci pozitivní korelace, podle níž je podíl výdajů na bydlení na celkové soukromé spotřebě tím vyšší, čím vyšší je celková soukromá spotřeba domácností. Laicky řečeno to znamená, že na bydlení vydávají největší část ze svých příjmů domácnosti ze zemí s nejvyšší životní úrovní; tento fakt je ovšem zapříčiněn nejen ekonomickými, ale i kulturními či klimatickými faktory (výdaje na bydlení bývají vyšší v mnoha severně položených zemích, kde je ochrana před klimatickými vlivy nákladnější).

Tab. č. 3: HDP na osobu a výdaje na bydlení1)

Země	HDP na osobu 1995 (USD) 2)	Výdaje na bydlení jako podíl na celkové soukromé spotřebě 1989 (%)
Dánsko	29 190	27,4
Norsko	26 590	-
Německo - bývalá NSR	26 000	18,4
Rakousko	25 010	17,9
Francie	23 550	18,9
Švédsko	23 270	20,0
Belgie	22 260	16,7
Nizozemsko	21 300	18,6
V. Británie	18 950	19,5
Itálie	18 400	12,5
Irsko	15 100	10,9
Španělsko	12 500	13,1
Řecko	8 400	11,1
Portugalsko	6 900	- 1) Výdaje na bydlení jsou makroekonomickým údajem.

2) Odhad
Zdroj: Balchin: 1996, str. 3.

K dalším makroekonomickým faktorům, které ovlivňují, byť zprostředkovaně, situaci ve sféře bydlení, patří míra nezaměstnanosti (vliv na příjmovou úroveň domácností) , míra inflace (stabilita cenové hladiny, úrokové sazby...), a rozsah rozpočtového deficitu (ovlivňují možnost státu podporovat např. bytovou výstavbu).

Tab. č. 4: Nezaměstnanost, inflace, rozpočtový deficit

Země	Míra nezaměstnanosti	Míra inflace	Rozpočtový deficit
	1994	1996	(prosinec 1995)(odhad 1996)
Belgie	10,3	12,9	1,5- 3,2
Dánsko	8,0	8,9	1,8- 0,9
Finsko	18,2	16,3	0,3- 3,3
Francie	11,5	12,4	2,1- 4,2
Irsko	15,7	-	2,4- 2,0
Itálie	10,8	12,1	5,8- 6,3
Lucembursko	1,6	-	1,3- 0,7
Nizozemí	6,8	6,7	1,6- 3,7
Portugalsko	6,9	-	3,4- 4,4
Rakousko	3,6	6,2	1,8- 4,6
Řecko	9,6	-	8,1- 8,1
Německo	8,4	10,3	1,8- 3,9
Španělsko	23,8	22,7	4,3- 4,8
Švédsko	8,0	8,0	2,2- 5,2
Velká Británie	10,2	7,6	3,2- 4,4 Zdroj:- OECD in Figures,...: 1996.

- Europe on the Move: 1997.

2) Demografické faktory ovlivňující sféru bydlení
Situaci na trhu s byty a tudíž i bytovou politiku vždy ovlivňují demografické faktory, tj. především velikost populace a její růst, vyvolaný nejen procesy přirozené měny obyvatelstva, (porodnost, úmrtnost, sňatečnost...), ale i migrací.

Tab. č. 5: Počet obyvatelstva a dynamika populačního růstu

Země	Počet obyv. v r. 1991 (v tis.)	Počet obyv. v r. 1991 (jako % roku 1945)
Belgie	10 022	144,5
Dánsko	5 129	126,8
Finsko	5 029	130,0
Francie	56 634	144,3
Irsko	3 526	119,4
Itálie	57 746	122,6
Lucembursko	384	135,7
Nizozemí	15 060	161,3
Portugalsko	10 400	118,4
Německo - bývalá NDR	-	92,2
Německo - bývalá NSR	79 984	143,9
Rakousko	7 796	114,7
Řecko	10 200	126,7
Španělsko	38 872	145,5
Švédsko	8 644	129,0
Velká Británie	57 800	116,4 Zdroj: Balchin: 1996, str. 2.

Z hlediska uspokojování bytové potřeby je ovšem důležitý hlavně počet domácností, které chtějí bydlet samostatně a jejich velikostní skladba. Důležitost těchto faktorů se váže k vybavenosti obyvatelstva bytovým fondem a vychází z všeobecně přijatého přesvědčení, že každá domácnost, resp. rodina, má mít možnost bydlet, v případě zájmu a potřeby, samostatně. Informace o domácnostech jsou tedy neopominutelné při posuzování potřebného počtu bytů na daném území.

Tab. č. 6: Počet domácností a průměrná velikost domácností
(1991)

Země	Počet domácností (v tis.)	Průměrná velikost domácnosti
Belgie	3 953	2,5
Dánsko	2 251	2,2 2)
Finsko	-	-
Francie	21 535 1)	2,6
Irsko	1 029	3,3
Itálie	20 646 1)	2,8
Lucembursko	145	2,6
Německo - bývalá NDR	6 652	2,4
Německo - bývalá NSR	28 175 1)	2,3
Nizozemí	6 135	2,4
Portugalsko	3 176	3,1
Rakousko	3 013	2,5
Řecko	3 344	3,1
Španělsko 3)	12 040	3,3
Švédsko	3 830	2,1
Velká Británie	22 800	2,5 2) 1) 1990

2) 1992
3) odhad
Zdroj: Statistics on Housing...: 1993.

3) Kvalita bytového fondu a skladba bydlení na trhu s byty
O úrovni bydlení v konkrétní zemi do značné míry vypovídají informace, popisující stav existujícího bytového fondu. Základní informací bezesporu je rozsah bytového fondu (tj. především počet trvale obydlených bytů), ale vypovídací hodnota této informace je minimální, pokud není vztažena k počtu obyvatelstva či domácností.Porovnání počtu bytů a počtu domácností je uvedeno v bodě 4. Důležité jsou ovšem informace o stáří bytového fondu, o velikosti bytových jednotek, o vybavenosti bytů sanitárním zařízením (koupelny, WC), o vytápění apod.

Tab. č. 7: Stáří bytového fondu (údaje z let 1981 - 1982; %)

Země	Byty postavené před r. 1919	Byty postavené v období 1919 - 1945	Byty postavené v období 1945 - 1970	Byty postavené po r. 1970
Belgie	27	23	33	17
Dánsko	23	23	36	18
Francie	29	14	31	26
Irsko	29	17	28	26
Itálie	18	12	49	21
Lucembursko	23	19	36	22
Nizozemsko	13	15	35	37
Německo - bývalá NSR	20	13	49	18
Portugalsko	26	19	30	25
Řecko	9	13	49	29
Španělsko	15	12	46	27
Velká Británie	29	21	35	15 Zdroj: Statistics on Housing...: 1993.

Tab. č. 8: Průměrná obytná plocha bytu a počet pokojů v jednom bytě

Země	Obytná plocha ( m2)) 1992	Průměrný počet pokojů na byt 1980	Průměrný počet pokojů na byt 1990
Lucembursko	107,0	5,4	-
Dánsko	106,9	3,8	3,7 2)
Nizozemsko	98,6	4,2	4,1
Irsko	95,0	5,0	-
Švédsko	92,0	-	-
Itálie	92,0	4,0	4,2
Německo - bývalá NSR	86,6	4,2	4,4
Belgie	86,3	5,0	4,9
Francie	85,4	3,7	3,8
Rakousko	85,0	-	-
Španělsko	83,6	4,7	4,8 2)
Velká Británie	79,7	4,9	5,0
Řecko	79,6 1)	3,8	3,8
Německo - bývalá NDR	64,6	3,8	3,8 1) 1990

2) 1991
Zdroj: Balchin: 1996, str. 8.

Tab. č. 9: Vybavenost bytů koupelnami a ústředním vytápěním (%)

Země	Počet bytů vybavených koupelnou	Počet bytů s ústředním vytápěním
Belgie	88 1)	60
Dánsko	90	95
Finsko	-	-
Francie	95	79
Irsko	90	39
Itálie	86	57
Lucembursko	85 5)	74 5)
Nizozemí	99	80
Portugalsko	84	-
Německo - bývalá NDR	82 3)	47 3)
Německo - bývalá NSR	96 2)	75 2)
Rakousko	84	74
Řecko	84 4)	37
Španělsko	94	28
Švédsko	téměř 100	téměř 100
Velká Británie	99	82 1) 1) 1991; 2) 1987; 3) 1990; 4) 1988; 5) 1981

Zdroj: Statistics on housing...: 1993.

Zcela samostatným ukazatelem, který však o způsobu bydlení mnohé napovídá, je skladba trhu s byty podle základních forem bydlení, tj. rozčlenění tohoto trhu na základní sektory. Statistické vyjádření podílu jednotlivých forem bydlení na trhu s byty je ovšem v mezinárodním srovnání velmi obtížné, protože je komplikováno rozdílným vymezením základních forem bydlení v jednotlivých zemích. Tento fakt potvrzuje i dále uvedená tabulka, v níž jsou sice respektovány základní formy bydlení (vlastnické, soukromé nájemní a sociální nájemní), ale poměrně vysoké četnosti ve sloupci “ostatní” ukazují, že právě sem je v některých zemích zařazeno i družstevní bydlení, které jinak je, podle své konkrétní povahy, součástí vlastnického nebo sociálního sektoru.

Tab. č. 10: Podíl základních forem (sektorů) bydlení na trhu s byty (%), 1993 - 94

Země	Vlastnický sektor	Soukromý nájemní sektor	Sociální nájemní sektor	Ostatní
Belgie	62	30	7
Dánsko	50	24	18	8
Finsko	72	11	14	3
Francie	54	21	17	8
Irsko	80	9	11
Itálie	67	8	6	19
Lucembursko	67	31	2	-
Nizozemí	47	17	36	-
Portugalsko	65	28	4	3
Německo	38	36	26	-
Rakousko	41	22	23	14
Řecko	70	26	-	4
Španělsko	76	16	2	-
Švédsko	43	16	22	19
Velká Británie	66	10	24	- Zdroj: Balchin: 1996, str. 11

4) Celková dostupnost bydlení a nová bytová výstavba.
Celková dostupnost bydlení, označovaná též jako disponibilita fyzická, bývá nejčastěji posuzována podle počtu bytů na 1 000 obyvatel a podle poměru mezi počtem bytů a počtem domácností. Hodnocení dostupnosti bydlení podle těchto základních ukazatelů je ovšem třeba nahlížet v souvislosti s územním rozložením bytového fondu, s porovnáním velikostní skladby domácností a bytů apod.

Tab. č. 11: Porovnání počtu bytů a počtu domácností (1991)

Země	Počet bytů (v tisících)	Počet domácností (v tisících)	Přebytek / nedostatek bytů
Španělsko	17 173	12 040	5 133
Francie 1)	26 237	21 535	4 702
Itálie	23 232	20 646	2 586
Řecko	4 690	3 344	1 346
Portugalsko	4 181	3 176	1 005
Velká Británie	23 622	22 800	822
Německo - bývalá NSR 1)	7 017	6 652	365
Belgie 1)	3 805	3 610	295
Dánsko	2 375	2 251	124
Irsko	1 039	1 029	10
Lucembursko	135	145	-10
Nizozemsko	5 965	6 135	-170 1) 1990

Zdroj: Balchin: 1996, str. 6.

Tab. č. 12: Počet bytů na 1 000 obyvatel (1991)

Země	Počet bytů na 1 000 obyvatel
Švédsko	475
Dánsko	465
Francie	463
Řecko	457
Německo - bývalá NDR	445
Španělsko	441
Rakousko	435
Portugalsko	424
Německo - bývalá NSR	421
Velká Británie	411
Itálie	404
Lucembursko	404
Belgie	395
Nizozemsko	393
Irsko	286 Zdroj: Balchin: 1996, str. 7.

Jaká bude dostupnost bydlení v následujících letech, lze do jisté míry posoudit podle objemu nové bytové výstavby, který je nejčastěji posuzován podle počtu ročně postavených nových bytů na 1 000 obyvatel, příp. podle podílu nové výstavby na stávajícím bytovém fondu. Vedle těchto základních údajů je ovšem třeba souběžně sledovat úbytek bytového fondu, který nové přírůstky snižuje.

Tab. č. 13: Počet nově postavených bytů na 1 000 obyvatel

Země	Byty postavené na 1 000 obyvatel (roční průměr za léta 1972 - 88)	Procentní podíl na celkovém bytovém fondu v r. 1980	Procentní podíl na celkovém bytovém fondu v r. 1991
Řecko	14,19	3,4	1,4
Nizozemsko	8,45	2,4	1,4
Francie	8,06	1,2 1)	1,2 2)
Španělsko	7,77	1,8	1,6
Irsko	7,33	3,1	1,9
Německo	6,49	1,5	1,2
Dánsko	6,41	1,4	1,9
Lucembursko	6,18	1,5	-
Belgie	5,12	1,3	1,1 2)
Velká Británie	4,71	1,1	0,8
Portugalsko	4,46	1,2	-
Itálie	6,36	1,3	0,8 1) 1985

2) 1990
Zdroj: Balchin: 1996, str. 6.

5) Finanční dostupnost bydlení

Základním ukazatelem dostupnosti bydlení je podíl výdajů na bydlení na celkové spotřebě domácností. Údaje o podílu výdajů na bydlení na celkové spotřebě domácností jsou uvedeny v tab. č. 3. Má-li ovšem tento údaj vypovídat o tom, jak je bydlení v té které zemi pro domácnosti skutečně drahé, je nezbytné dát jej do souvislostí s výdaji domácností na další důležité potřeby, tj. s celkovou skladbou spotřebního koše.

O dostupnosti bydlení dále vypovídá informace o počtu domácností, které pobírají příspěvky na bydlení a o počtu bytů, které jsou stavěny jako sociální, tj. se státní subvencí. Informace tohoto druhu je ovšem opět třeba zařadit do správného kontextu, chceme-li je využít pro mezinárodní srovnání. Ve vztahu k počtu příjemců adresných dávek je třeba znát konstrukci celého systém, neboť je jasné, že velký počet příjemců může znamenat, buď, že systém dávek je velmi štědrý, nebo, že bydlení je velmi drahé, takže bez příspěvku se většina domácností neobejde. Obdobně je tomu v případě subvencované výstavby, jejíž vysoký objem může být nezbytnou reakcí na vysoké ceny komerční výstavby, nebo produktem silně intervenční bytové politiky.

Tab. č. 14: Podíl domácností pobírajících příspěvky na bydlení na celkovém
počtu domácností (%)

Země	Domácnosti pobírající příspěvky na bydlení (1992)
Belgie	-
Dánsko	20,2
Finsko	-
Francie	21,4
Irsko	-
Itálie	-
Lucembursko	-
Německo - bývalá NDR	25,0 2)
Německo - bývalá NSR	6,3 1)
Nizozemí	16,0
Norsko	-
Portugalsko	16,0 1)
Rakousko	-
Řecko	-
Španělsko	16,8
Švédsko	9,0
Velká Británie	18,0 1) 1990

2) 1991
Zdroj: Statistics on Housing...: 1993

Tab č. 15: Počet nájemních bytů stavěných s pomocí státní subvence ( %), 1992

Země	Počet nájemních bytů stavěných s pomocí státní subvence (v %)
Belgie	19 1)
Dánsko	-
Finsko	-
Francie	11
Irsko	25 2)
Itálie	42 3)
Lucembursko	-
Norsko	-
Nizozemí	24
Portugalsko	42 1)
Německo - bývalá NDR	12 1)
Německo - bývalá NSR	8
Rakousko	-
Řecko	19 1)
Španělsko	20
Švédsko	42
Velká Británie	- 1) 1990

2) 1991
3) 1986
Zdroj: Statistics on Housing...: 1993

Literatura

- “Amsterdam European Council” July 1997. Presidency conclusions SN 150/97, 1997.

- Douglas, M.J.: A Change of System: Housing System Transformation and Neigbourhood Change in Budapest. Urban Research Centre, Utrecht, 1997.

- A Description of Key Areas of Housing in the European Members States. VROM, The Hague, 1992.

- A Legal Analysis of the Impact of EC Legislation on the Housing Sector. EC guide - Commission of the European Communities. Brussels, 1994.

- Balchin, P., eds.: Housing Policy in Europe. Routledge, London and New York, 1996.

- Barlow, J., Duncan, S.: Success and Failure in Housing Provision: European System Compared. Pergamon, Oxford, 1994.

- Boelhouwer, P., Van der Heijden, H.: Housing Systems in Europe I. A Comparative Study of Housing Policy. Delft University Press, The Hague, 1992.

- Community Activities on Urban Matters. Comission EU, Brussels, 1994.

- Dahrendorf, R.: Moderný sociálny konflikt. Archa, Bratislava, 1991.

- Danermark, B., Elander, I.: Social Rented Housing in Europe: Policy, Tenure and Design. Delft University Press, The Hague, 1994.

- Economic Bulletin for Europe, vol. 48, 1996, UN/ECE, Geneva.

- Economic Survey of Europe in 1996 - 1997, UN/ECE, Geneva.

- Esping-Andersen, G.: The Three Worlds of Welfare Capitalism. Polity Press, Cambridge, 1990.

- Europe on the Move. Office for Official Publications of the EC. Luxembourg, 1997.

- Europe - Questions and Answers; When will the EURO be in our Pockets. Luxembourg, 1996.

- Evropská sociální politika (“Bílá kniha”). Ústav mezinárodních vztahů, Praha, 1994.

- Heidenheimer, A.J., Heclo. H., Adams, C.T.: Comparative Public Policy of Social Choice in American, Europe and Japan. St. Martin´s Press, New York, 1990.

- Housing Policy Guidelines. The experience of ECE with special reference to countries in transition. UN, New York, 1993.

- Keller, J.: 12 omylů sociologie. Praha, Slon, 1994.

- Kohout, J.: Evropská společenství a politika bydlení. ABF Forum, 3/1993.

- Kohout, J.: K setkání ministrů pro bydlení Evropské unie. Fórum architektury a bydlení, 3, 4/1997.

- Kohout, J.: Podpora bytové výstavby v zahraničí. Nadace ABF, Praha,1994.

- Komuniké z neformálních ročních setkání ministrů pro bydlení zemí EU z let 1991 - 1996 (interní materiály - nepublikováno).

- Konjunkturální ukazatele za rok 1997. Národní informační středisko, Praha, 1997.

- L´observatoire Européen du Logement Social. CECODHAS, Paris, 1995.

- Lujanen, M.: Different Forms of Social Housing. Paper prepared for Workshop on Social Housing in the Context of Socio-Economic Transition. UN/ECE, Budapest, 1992.

- Materiály z jednání o hlavních dokumentech orgánů EU, uveřejňované v příloze měsíčníku Mezinárodní politika, období 1995 - 1997.

- Matznetter, W.: Housing and the European Communities. Paper prepared for ENHR Conference, Budapest, 1993.

- OECD in Figures, Statistics on the Members Countries, 1996 Edition, Paris, 1996.

- Papa, O.: Housing Systems in Europe II. A Comparative Study of Housing Finance. Delft University Press, The Hague, 1992.

- Priemus, H., Kleinman, M., Maclennan, D., Turner, B.: European Monetary, Economic and Political Union: Consequences for National Housing Policies. The Hague, Delft University Press, 1993.

- Private Rental Housing in the European Union; 6th Meeting of the European Ministers of Housing. Bonn, 1994.

- Statistics on Housing in the European Community, Brussels, 1993.

- Suggestions for Special Themes for Discussions at Future Informal Meetings of Ministers of Housing of the Member States of the EU: an Overview. The Hague, 8/1997. (interní materiál - nepublikováno)

- The consequencies of European co-operation and integration on housing in the member states of the European Economic Commision. VROM, The Hague, 1992.

- The Financial Structure of Social housing in the EU. Proceedings from International Workshop, Nunspeet, Netherland, 1997.

- The Istanbul Declaration and the Habitat Agenda. UN Conference on Human Settlement, Istanbul 1996. UN Centre for Humnan Settlement, Nairobi, 1997.

- Towards Sustainable Human Settlement Development in ECE Region. UN/ECE, Geneva,1995.

- Valentová, B. a kol.: Příspěvky na bydlení - zkušenosti z vybraných evropských zemí. Nadace ABF, Praha, 1993.

- Valentová, B., Barvík, M., Zajícová, P.: Sociální bydlení - zahraniční zkušenosti. Nadace ABF, Praha, 1994.

- Valentová, B., Barvík, M., Sobotková, H.: Neziskové organizace působící v oblasti nájemního bydlení. VÚVA, Praha, 1994 (interní materiál - nepublikováno).

- Valentová, B., Sobotková, H.: Nájemní bydlení v zahraničí. Nadace ABF, Praha, 1994.

- Van der Heijden, H., Boelhouwer, P.: Between Policy and Market; Development of the Owner-Occupied Sector in Western Europe. Paper prepared for ENHR Conference, Budapest, 1993.

- Victorin, A.: Towards a Social Housing Policy. UN/ECE, 1994 (draft version).

- Wohnungspolitik fur die neuen Lander. Expertenkommission - im Auftrag der Bundesregierung, Bonn, 1994.