ISAP-Cesty do Evropské unie
Informační systém pro aproximaci práva
Portál ISAP > Data pro veřejnost > Cesta do Evropské unie > A. Nájemní bydlení v členských zemích EU

Databáze Cesta do Evropské unie

Detail


Odbor kompatibility
s právem EU Úřad vlády ČR
Databáze č. 16
Cesta do Evropské unie
 Cesta do Evropské unie
Svazek :10. BYDLENÍ A BYTOVÁ POLITIKA V EVROPSKÉ UNII
Část :II. VYBRANÁ TÉMATA Z BYTOVÝCH POLITIK ČLENSKÝCH ZEMÍ EU
Kapitola :A. Nájemní bydlení v členských zemích EU

Text:Nájemní bydlení patří, vedle bydlení vlastnického, k základním formám bydlení a má tudíž své významné místo na trhu s byty ve všech členských zemích EU. Podstatou nájemního bydlení je oddělení práva vlastnického a práva užívacího. Jedná se o situaci, kdy vlastník nemovitosti pronajímá, na základě nájemní smlouvy a za úplatu, dům či byt lidem, kteří jej po stanovenou dobu užívají.

Nájemní bydlení má v každé ze sledovaných zemích své specifické rysy, nicméně jako společnou a zobecňující charakteristiku lze přijmout tuto:

Nájemní bydlení je situováno převážně ve městech, v bytových domech. Jen malou část tohoto sektoru tvoří rodinné domky, určené k pronájmu. Nájemní byty jsou vyhledávány spíše domácnostmi se středními a nižšími příjmy (z věkového hlediska se jedná spíše o lidi starší nebo naopak velmi mladé, kteří jsou na počátku své pracovní i rodinné kariéry), které nemohou vzhledem ke svým příjmům vyhovět finančním nárokům, které klade vlastnické bydlení (potřeba velkého objemu finančních prostředků v době pořízení nemovitosti, příp. potřeba dostatečně vysokých příjmů, umožňujících splácet poskytnutý úvěr). V určitém rozsahu vyhledávají nájemní bydlení i některé domácnosti s velmi vysokými příjmy; jedná se především o lidi, kteří přizpůsobují bydlení své pracovní kariéře (vysoké pracovní vytížení, které vylučuje péči o vlastní nemovitost, značná mobilita) a orientují se na luxusní bydlení s komfortními službami. Vymezení převažující klientely nájemního sektoru je ovšem velmi podmíněné. Odvíjí se totiž, kromě jiného, od nákladnosti nájemního bydlení pro uživatele, která může být výrazně modifikována politikou státu, uplatňovanou nejen v nájemním sektoru (např. regulace nájemného, podpora výstavby nájemních bytů), ale i v sektoru vlastnickém (situace, kdy je vlastnický sektor podporován státem více než sektor nájemní, takže vlastnické bydlení je v konečném důsledku dostupnější).

Podoba nájemního bydlení v jednotlivých členských zemích EU se navzájem v mnoha směrech liší, avšak nájemní sektor je poměrně diferencovaný i v každé jednotlivé zemi. Nájemní bydlení je v každém státě provozováno různými typy vlastníků, financováno různými způsoby, liší se kvalitou a stářím bytového fondu i klientelou. V Evropě existují země, kde je nájemní sektor, posuzováno podle uvedených hledisek, poměrně pestrý, avšak lze v něm jen ztěží nalézt dílčí, jasně oddělené sektory. Na druhé straně jsou zde ale státy, kde je nájemní sektor výrazně segmentován, tzn. že v rámci něj můžeme rozlišit dva základní typy nájemního bydlení, které se odlišují, jak již bylo uvedeno, typem vlastníka, způsobem financování a výší nájemného, mírou a formami státní podpory, kvalitou bytového fondu, klientelou apod. V tomto případě se nejčastěji hovoří o tzv. soukromém (ziskovém) nájemním sektoru a o tzv. neziskovém (veřejném) sektoru, který bývá označován jako sektor sociální. Výrazy, označující základní segmenty nájemního bydlení, jsou v následujícím textu vysvětleny. Již zde však považujeme za nutné upozornit, že užívané termíny mohou být poněkud zavádějící, neboť jsou v některých případech v rozporu s definičními charakteristikami toho kterého typu nájemního bydlení. Jedná se např. o to, že neziskové bytové asociace působí v oblasti sociálního bydlení, ačkoli ve své podstatě patří do soukromého sektoru; jiným příkladem je soukromý nájemní sektor, označovaný jako ziskový, který v mnoha případech vykazuje spíše ztrátu. Těmto typům nájemního bydlení jsou věnovány následující kapitoly.

Uvedené dva základní typy nájemního bydlení mohou být na trhu s byty v rovnocenném vztahu a působit zde ve vzájemné, prakticky neomezené konkurenci; v opačném případě mohou být, vlivem vládní bytové politiky, striktně odděleny a provozovány v odlišném režimu. V prvním případě obvykle hovoříme o tzv. unitárním, ve druhém případě o tzv. duálním nájemním sektoru. Koncept unitárního a duálního nájemního sektoru byl rozpracován v knize: Kemeny, J.: From Public Housing to the Social Market: Rental Strategies in Comparative Perspective. Pro tuto studii jsme koncept unitárního a duálního sektoru z: Balchin, eds.: 1996.

Pokud jsou oba sektory v rovnocenném a tudíž konkurenčním vztahu, znamená to, že jsou “de facto” (bez ohledu na množství odlišností) integrovány do jednoho systému; v takovém případě se jedná o tzv. unitární nájemní sektor. Stát podporuje oba typy nájemního bydlení přibližně stejně, s cílem povzbudit jejich vzájemnou konkurenci a dosáhnout tak stavu, kdy bude na trhu s byty k dispozici dostatek kvalitních, cenově dostupných nájemních bytů. Příkladem zemí s unitárním nájemním sektorem je Nizozemí, Francie, Německo, Dánsko..., tzn. státy, které patří spíše k sociálně demokratickému nebo korporativnímu typu welfare state.

Pokud jsou oba sektory striktně a záměrně odděleny, znamená to, že se jedná o tzv. duální sektor. Jeho sociální část je většinou velmi malá, je státem podporována a je chráněna před konkurenčním vlivem soukromého nájemního sektoru. Takto oddělené sociální bydlení má také striktně vymezenu svou roli na trhu s byty: jedná se o bydlení, která má funkci záchranné sítě, což znamená, že je poskytováno pouze nejchudším domácnostem, nebo domácnostem, které se ocitly z nějakých důvodů v nouzi. Bydlení v takovémto sektoru je velmi často spojeno se stigmatizací, neboť domácnosti, jimž je toto bydlení je poskytováno, jsou velmi přísně testovány (příjmy, majetek). Příkladem zemí s duálním nájemním sektorem je Velká Británie či Belgie. Většinou se jedná o země, které patří k tzv. reziduálnímu typu welfare state.

2011 Úřad vlády ČR | O přístupnosti