Databáze Cesta do Evropské unie

Detail

Vzhledem k tomu, že se jedná o zahraniční pramen, musíme upozornit, že výklad problematiky je nezbytně ovlivněn zorným úhlem autorů, kteří se nachází v podmínkách rozvinuté ekonomiky a relativně dobře fungujícího trhu s byty. Z našeho pohledu, ovlivňovaného transformací společnosti, se mohou některé problémy jevit odlišně.

Základní cíle a principy sjednocující se Evropy a jejich předpokládaný vliv na sféru bydlení v jednotlivých členských zemích EU.
Jak již bylo řečeno v předcházející kapitole, bytová politika (spolu s některými dalšími oblastmi), do kompetence EU nespadá. V této oblasti je zachováván princip subsidiarity (podle čl. 3b Maastrichtské smlouvy), což znamená, že EU se problematikou bydlení zabývá jedině v tom případě, kdy dosažení stanovených cílů je možné lépe prostřednictvím orgánů EU, než prostřednictvím jednotlivých členských zemí. Bez ohledu na tuto skutečnost je jasné, že postupný proces sjednocování Evropy, včetně jeho výsledného efektu, bude mít významný vliv na bytové politiky členských zemí.

Předpokládané vlivy sjednocovacího procesu na tuto oblast lze odvodit mj. ze základních cílů EU, tak jak jsou formulovány v Maastrichtské smlouvě z roku 1991. Podíváme-li se na těchto pět základních cílů EU Pět základních cílů EU:
- hospodářský a sociální pokrok a posílená soudružnost,
ustavení ekonomické a měnové unie (EMU) s cílem zavedení jednotné měny,
- posílení mezinárodní identity zejména cestou společné zahraniční a bezpečnostní politiky,
- ochrana práv a zájmů občanů členských zemí mj. i zavedením občanství EU,
- zachování “acquis communautaire”., vidíme, že sféra bydlení v jednotlivých členských zemích bude ovlivněna především prostřednictvím naplňováním prvního cíle, kterým je vyvážený a udržitelný ekonomický a sociální pokrok a posílená soudružnost, čehož má být dosaženo především prostřednictvím vytvoření oblasti bez vnitřních hranic a vytvořením ekonomické a měnové unie, zahrnující v konečné fázi jednotnou měnu. Tento cíl je rozveden ve 2. článku Maastrichtské smlouvy, kde se mj. hovoří o podporování harmonického a vyváženého rozvoje hospodářství včetně neinflačního a udržitelného růstu respektujícího životnímu prostředí, o podporování konvergence národních ekonomik, o vysoké úrovni zaměstnanosti a sociální ochrany a o růstu životní úrovně a kvality života, včetně hospodářské a sociální soudružnosti a solidarity mezi členskými zeměmi.

Konkrétní aktivity členských zemí, které jsou zaměřeny na naplňování výše uvedeného cíle, jsou uvedeny ve 3. článku Maastrichtské smlouvy. Pro oblast bydlení mají zvláštní důležitost především tyto aktivity:

- zrušení celních povinností a dalších restrikcí, které brání vývozu a dovozu zboží mezi členskými zeměmi,

- zrušení překážek volného pohybu zboží, osob, služeb a kapitálu,

- společná politika v oblasti dopravy,

- systém zajišťující, že konkurence na vnitřním trhu nebude narušována,

- přizpůsobení zákonů členských zemí v rozsahu potřebném pro fungování společného trhu,

- posilování ekonomické a sociální soudružnosti,

- politika v oblasti životního prostředí,

- posílení konkurenceschopnosti průmyslu EU,

- příspěvek k posílení ochrany spotřebitelů.

Kromě výše uvedených cílů EU budou sféry bydlení v členských zemích ovlivňovány také konvergenčními kritérii Konvergenční kritéria:
- míra inflace nesmí překročit průměrnou míru inflace ve třech zemích EU s nejnižší inflací o více jak 1,5 %,
- rozpočtový deficit musí být nižší než 3 % HDP v tržních cenách a musí zde být patrný jasný trend ke snižování,
- vládní dluh musí být nižší než 60 % ročního HDP v ročních cenách, s jasnou tendencí ke snižování,
- dlouhodobá úroková sazba vládních dluhopisů nemá být vyšší o více jak 2 % než tato úroková sazba ve 3 zemích EU s nejnižší úrokovou sazbou,
- měnová stabilita: 2 roky nesmí dojít k devalvaci, sazba se musí vejít do fluktuačního pásma Evropského měnového systému., jejichž naplnění je pro členské země závazné.

Jakékoli úvahy o možných důsledcích sjednocující se Evropy pro svébytné sféry bydlení by však byly neúplné a zavádějící, kdybychom v nich nevycházeli z analýzy dosavadního vývoje v oblasti bydlení, včetně analýzy současné situace, během níž začínají být tyto dosud velmi samostatné sféry bydlení ovlivňovány konvergenčními procesy. Proto je následující text věnován právě těmto otázkám.

Stručný přehled vývoje bytové politiky v evropských zemích
Vývoj evropských bytových politik po II. světové válce lze rozdělit zhruba do tří fází, Členění vývoje bytové politiky v evropských zemích, které zde uvádíme, je převzato z knihy: (Priemus, Kleinman...: 1993); využíváme je proto, že jsou v něm akcentovány prvky, které jsou pro sjednocovací proces důležité. V odborné literatuře se však obvykle pracuje s jiným členěním tohoto vývoje, které vymezuje jednotlivé fáze vývoje v závislosti na cílech bytové politiky, které byly v dané době prioritní: jedná se o fázi kvantitativní, kvalitativní, distribuční a novou fázi kvantitativní. s vědomím toho, že konkrétní “časové souřadnice” jednotlivých zemí se mohou významně lišit. Určitá odlišnost, nejen časová, se týká především zemí jižní Evropy, ale může se vztahovat i k některým dalším zemím; jedná se o určité modifikace bytové politiky, dané klimatem, stupněm urbanizace, demografickým vývojem, rozsahem válečných škod apod. V důsledku působení těchto faktorů můžeme pozorovat v některých zemích např. zaostávání rozvoje sféry bydlení (především jižní země, kde není z důvodů klimatických potřeba “střechy nad hlavou” tak naléhavá), nebo přetrvávání některých fází vývoje (např. fáze, zaměřená na novou bytovou výstavbu, trvala v Holandsku mnohem déle, než v ostatních evropských zemích, a to v důsledku relativně vysoké porodnosti a s tím spojené tvorby nových domácností).

První fáze vývoje, odehrávající se zhruba v letech 1945 - 1960, bývá označována jako fáze obnovy. Toto období je charakterizováno silnou a aktivní rolí vlád, jejichž úsilí je zaměřeno na odstranění válečných škod. Jedním z hlavních prvků tehdejší bytové politiky je sociální bydlení, jehož cílem je především odstranění bytového deficitu a zlepšení celkové úrovně bydlení. Tzv. sociální bydlení je v této době rozvíjeno ve většině členských zemí; výraznější výjimky představuje pouze Západní Německo, které upřednostnilo podporu existujícího soukromého nájemního sektoru, a jižní státy, které věnovaly problematice bydlení celkově méně pozornosti. Od uvedeného cíle se odvíjí nade vším převažující důraz na novou výstavbu, charakterizovaný malým zájmem o kvalitu a ekonomické souvislosti této výstavby (opominutí ekonomických souvislostí, způsobené upřednostněním krátkodobých cílů před dlouhodobějšími záměry, vede nyní k problémům, neboť dnešní silně tržně orientované ekonomické prostředí je příliš náročné pro instituce, které se rozvíjely po válce a s ekonomickými restrikcemi nepočítaly). Podíl tzv. sociálního bydlení, které bylo vytvářeno a poskytováno především státem podporovanými neziskovými organizacemi či, v menší míře, obcemi (Velká Británie) v tomto období výrazně vzrostl v mnoha členských zemích (z přibližně 2 % na přibližně 10 % v průměru; v Holandsku a Velké Británii více).

Druhá fáze vývoje, probíhající přibližně v letech 1960 - 1975, je charakterizována rostoucí diverzifikací bytových politik. Zpočátku pokračuje “silná” poválečná politika (důraz na novou výstavbu, spojený se silnou intervencí vlád do trhu s byty), ale pozornost začíná být postupně věnována kvalitě bydlení (velikost obytné plochy, vybavenost bytů), rekonstrukci měst a odstraňování slamů (tento nový trend není opět plně zachycen v zemích jižní Evropy, kde je zanedbání obnovy bytového fondu dodnes patrné). Postupně jsou rozvíjeny nástroje, zaměřené na podporu těchto cílů (na počátku 70. let poskytovaly vlády na obnovu existujícího bytového fondu sotva 10 % veřejných výdajů, nyní je to zřídka méně než polovina). Sociální bydlení, jehož růst stále pokračuje, není dosud spojováno jen se slabšími sociálními skupinami obyvatelstva (nezaměstnaní, menšiny, neúplné rodiny); je to nové dostupné bydlení určené pro nejširší vrstvy, jejichž životní úroveň stoupá, protože evropské země procházejí obdobím prosperity. Kromě již zmíněného rozdílu mezi severem a jihem Evropy se ovšem začínají objevovat odlišnosti v přístupu k bydlení i mezi severněji položenými zeměmi, neboť jejich vlády rozdílně reagují na prosperitu 60. let. Především v Dánsku a Západním Německu přistupují vlády ke zvyšování nájemného (tzn. přizpůsobují jeho výši zvyšující se příjmové úrovni domácností), přecházejí od subvencí “na cihlu” k subvencím “na hlavu” “Subvence na cihlu” a “subvence na hlavu” jsou poněkud nepřesné, nicméně tradičně užívané termíny označující dva základní typy podpory bydlení. “Subvence na cihlu” jsou směřovány do oblasti nabídky a používají se především k podpoře nové bytové výstavby; bývají označovány také jako subvence “objektové”, což znamená, že jsou spojené s objektem, nikoli s jeho uživatelem. Jejich poskytování bývá spíše plošné, bez vazby na skutečné potřeby cílové populace, takže jejich účinek je méně efektivní. “Subvence na hlavu” jsou naopak směřovány k uživateli určitého typu bydlení, tj. k domácnosti, což znamená, že jejich poskytnutí je adresné, spojené se sociální potřebností konkrétního žadatele. Tyto subvence bývají označovány také jako “individuální” nebo poptávkové a za jejich přednost je považována již zmíněná adresnost, zaručující, že podporu dostanou ti, kteří ji doopravdy potřebují. a začínají se více zajímat o distributivní účinky bytové politiky, tj. především o to, jak realizovaná bytová politika ovlivňuje jednotlivé sociální vrstvy populace. Ve Francii, Velké Británii a některých dalších zemích se k týmž krokům odhodlávají až na konci 70. let. I přes začínající deregulaci nájemného pokračuje ve většině zemí (výraznou výjimkou je Západní Německo) úpadek soukromého nájemního sektoru, způsobený regulací nájemného a absencí jakékoli podpory ze strany státu zaměřené na tento sektor. Na přelomu 60. a 70. let se začíná zvyšovat význam vlastnického bydlení, vyvolaný mj. rostoucí životní úrovní obyvatelstva; v této souvislosti vzrůstá význam nepřímých subvencí, tj. daňových úlev v nejširším slova smyslu, které jsou ve většině zemí směřovány právě do tohoto sektoru. Ve sledovaném období překračují ve většině zemí výdaje do veřejného sektoru 40 % HDP, přičemž výdaje na bydlení tvoří cca 10 - 15 % z celkových státních rozpočtů; z tohoto pohledu se jedná o “vrcholné období ” bytové politiky v evropských zemích.

Třetí fáze vývoje, probíhající přibližně od poloviny 70. let do současnosti, je označována jako “nová realita”. Oproti předchozímu vývoji, kdy převládalo zvláště v zemích severní Evropy přesvědčení o nezbytnosti vysokých společenských investic do bydlení, dochází v této fázi k výrazné změně priorit a následně ke změně přístupu k oblasti bydlení. V důsledku ekonomického vývoje došlo ke změně přístupů, na základě nichž byla do té doby sféra rozvíjena; zájem o tuto oblast sice neklesl, ale její další rozvoj je usměrňován a podněcován prostřednictvím nástrojů, které jsou konformní s makroekonomickými požadavky; hlavním imperativem je efektivnost, od níž se odvíjí především požadavky na využití soukromých a rozpočtových finančních prostředků Poněkud odlišný vývoj probíhá v zemích jižní Evropy, kde se intervence státu do oblasti bydlení naopak zvyšuje.

Třetí fázi lze rozložit do dvou období. První období, podnícené makroekonomickými změnami (ropný šok, inflace), je z hlediska bytové sféry krátkodobě pozitivní, neboť jsou pro něj charakteristické tyto jevy: prozatímní setrvání vysokých vládních výdajů, zvýšení subvencí kryjících inflační růst nájemného a dalších nákladů na bydlení, posilování vlastnického bydlení stabilním růstem cen a nízkými, někdy i negativními, úrokovými sazbami.

Neudržitelnost tohoto rámce vede ke druhému období, v jehož průběhu je sféra bydlení ovlivňována již změněným makroekonomickým prostředím, včetně odpovídající hospodářské politiky, tj. bojem za snížení inflace a její následnou výší, vzrůstem nezaměstnanosti a redukcí rozpočtových výdajů. Na konci 80. let dochází ve většině zemí k růstu příjmů obyvatelstva, ale v důsledku boje s inflací roste také nezaměstnanost (ze 3 až 4 % na 8 - 10 %), což mj. následně zapříčiňuje snížení schopnosti sociálně slabších domácností platit za bydlení. V této souvislosti se začíná hovořit o tzv. “nové chudobě” Výraz ”nová chudoba” označuje sociální jev, objevující se ve většině vyspělých zemích po období hospodářské prosperity šedesátých let. Podstatou tohoto jevu je zvyšující se počet sociálně slabých domácností a jednotlivců, kteří jsou nuceni žít na hranici chudoby nebo pod ní, a to navzdory mnoha prognózám, v nichž se počítalo s trvalým odstraněním chudoby a růstem tzv. střední třídy. (Keller: 1994), zasahující hlavně důchodce, neúplné rodiny apod.; počet chudých ve většině zemí vzrůstá. Uvedené jevy jsou provázeny trvalým stabilním růstem HDP v přepočtu na jednoho obyvatele (2 - 3 % ročně), ale efekty tohoto růstu jsou nerovnoměrně distribuovány vzhledem k jednotlivým regionům a sociálním (příjmovým) skupinám obyvatelstva; tyto skutečnost posléze vedou k formulaci nových cílů a opatření v bytových politikách jednotlivých zemí.

Nejprve ve Velké Británii a Západním Německu, později v dalších zemích (Nizozemí, Švédsko), se začíná prosazovat trend deregulace, posílení konkurence, privatizace v oblasti financování, správy i vlastnictví; větší pozornost začíná být věnována regeneraci stávajícího bytového fondu. Celá bytová sféra začíná být více tržně orientována a podřizována ekonomickému prostředí (je zde zřejmá snaha ukončit předchozí “odtrženost” bytové politiky od ekonomické reality, která byla zmíněna v souvislosti se sociálním bydlením).

Z počátku relativně stabilní podíl investic do bydlení vyvolává, v důsledku zvyšujících se cen, produkci menšího a menšího počtu bytových jednotek. Těžkosti prožívá hlavně sociální sektor (přibližně od poloviny 80. let). Záhy se projevuje výrazná snaha o redukci vládních výdajů na bydlení. Objem rozpočtových výdajů na bydlení se snižuje téměř ve všech zemích přibližně o polovinu (posuzováno jako procentní podíl na HDP), avšak reálné snížení těchto výdajů je spíše výjimkou. Oblastí, kterou snížení rozpočtových výdajů skutečně zasahuje, je ve většině zemí opět sociální bydlení, avšak toto snížení je prakticky všude provázeno kontinuálním růstem příspěvků na bydlení.

Potřebné snížení inflace, dosahované zvyšováním úrokových sazeb, je v členských zemích doprovázeno významným růstem úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, což vede ke zvyšování nákladů vlastníků na bydlení. Celkový vztah mezi příjmy domácností a výdaji na bydlení však zůstává relativně stabilní.

V 80. letech stále pokračuje úpadek soukromého nájemního sektoru, který je kromě zmíněných dlouhodobě působících faktorů způsoben poklesem růstu počtu domácností (snížená poptávka) a růstem vlastnického bydlení. Objem vlastnického bydlení se ve většině zemí nadále zvyšuje (2 - 5 % za dekádu), což je dáno pokračujícím růstem příjmů mnoha domácností, rostoucím významem a objemem daňových úlev Přístup členských zemí k vlastnickému bydlení v oblasti daní nejčastěji zahrnuje snížení základu pro výpočet daně z příjmu o úroky spláceného hypotečního úvěru a zdanění fiktivního nájemného (imputed rent) a kapitálových výnosů. (Blíže v kapitole věnované vlastnickému bydlení). a snazším přístupem k hypotečním úvěrům (vliv deregulace finančního sektoru). K posílení vlastnického bydlení dochází v některých zemích také prostřednictvím privatizace sociálních bytů (např. Velká Británie, Irsko), s jejíž pomocí se vlády snaží řešit těžkosti sociálního sektoru.

Shrnutí situace ve sféře bydlení na přelomu 80. a 90. let v jednotlivých členských zemích EU vede k otázce, do jaké míry můžeme nyní uvažovat o zrodu “nové fáze”, která je východiskem sledovaných integračních procesů.

- Údaje z evropských zemí za poslední desetiletí ukazují, že celková úroveň bydlení se sice zvyšuje, ale současně dochází ke zhoršování bytové situace u nejchudších Evropanů; ve větším měřítku se objevují znaky sociálního vyloučení. Pro všechny evropské země, bez ohledu na geografickou polohu, je problémem relativně vysoká nezaměstnanost a růst bezdomovectví. Dochází k růstu nerovností, které mohou v blízké budoucnosti negativně ovlivnit kvalitu městského života a vytvořit tak nový kontext pro příští bytovou politiku.

- Vznik tzv. “dvoutřetinové společnosti” Sociologický termín “dvoutřetinová společnost” označuje budoucí , avšak dnes již krystalizující, podobu společnosti, která bude striktně polarizována; jednu třetinu budou tvořit lidé vzdělaní, kvalifikovaní, schopní plnohodnotného uplatnění ve společnosti; zbylé dvě třetiny občanů nebudou trpět materiálním nedostatkem, ale jejich postavení bude závislé, plynoucí z nemožnosti plného uplatnění především na trhu práce. (Dahrendorf: 1991) je reflektován především v poválečném sociálním bydlení: obyvatelé poválečných sociálních bytů (které byly původně určeny pro širší vrstvy obyvatelstva) stárnou a mnohdy se nemohou odstěhovat z již nevyhovujících bytů. Bytový fond chátrá v důsledku omezení státní podpory a jeho kvalita se snižuje; spolu s bytovým fondem se zhoršuje celé obytné prostředí, přibývá prázdných bytů, mezi obyvateli převažují nezaměstnaní, neúplné rodiny apod., takž sociální bytový fond se postupně stává enklávou chudoby a s ní spojených sociálních problémů. Popsané problémy jsou menší jen tam, kde bylo včas započato s deregulací nájemného, s participací nájemníků a celkovou regenerací. Těžkosti sociálního sektoru přispívají k celkovému snížení výstavby nájemních bytů, a to i přes určité známky regenerace, které se v některých zemích objevují v soukromém nájemním sektoru.

- Téměř ve všech zemích rostou náklady domácností na bydlení Souběžně ovšem dochází k takovým změnám ve skladbě spotřebního koše, které většině domácností umožňují unést zvýšené náklady na bydlení.

; ceny stavebních prací a materiálů překračují celkový růst cen. Subvence, vkládané do sféry bydlení, jsou přes veškeré snahy stále extenzivní a slouží především středním příjmovým vrstvám obyvatelstva. Ve sféře bydlení stoupá objem soukromých finančních prostředků (důsledek deregulace finanční sféry).

- Pro země severní Evropy je v této době charakteristická orientace na regeneraci městských center a čtvrtí; naproti tomu jižní Evropa se potýká s nedostatkem sociálního bydlení, s chudobou, nízkou kvalitou bydlení a s rizikem růstu dočasných a nevyhovujících příbytků na periferii velkých měst (“shanty towns” - města z provizorních chatrčí).

Rozbor předpokládaných vlivů měnové, hospodářské a politické unie na bytovou politiku členských zemí EU
Vlivy sjednocovacích procesů na bytovou politiku členských zemí je dnes těžké odhadnout. Lze však očekávat, že postupné sjednocování Evropy bude akcelerovat některé trendy, které se objevily v bytové politice členských zemí na přelomu 80. a 90. let. Stejně tak lze očekávat výrazný vliv celkového makroekonomického prostředí, jehož “scénář” vypadal v 1. polovině 90. let přibližně takto:

- relativně nízká inflace (2 - 3 %),

- vysoké nominální úrokové sazby (9 - 15 % u hypotečních úvěrů),

- růst HDP kolem 1,5 - 3 % ročně,

- nominální růst příjmů 4 - 9 % ročně, tzn. rychleji než inflace o 4 - 5 %,

- rostoucí nezaměstnanost,

- rostoucí státní dluh téměř ve všech zemích.

Dříve než se podíváme na konkrétní faktory, jejichž vliv na sféru bydlení v členských zemích EU můžeme předpokládat, upozorníme na některá obecnější očekávání, která jsou s integračním procesem spojena.

Jedním z důvodů, které vedly a vedou k bližší ekonomické integraci evropských zemí, je víra v budoucí ekonomický růst, který by měl mj. přinést i nové impulsy pro rozvoj trhů s byty. Bude-li tento předpoklad naplněn, můžeme v jednotlivých zemích očekávat relativně stabilní trh s byty, podněcovaný především růstem příjmů (případně růstem počtu domácností, což se týká především zemí jižní Evropy). Relativní cenová stabilita by mohla přispět k dalšímu povzbuzení soukromého nájemního sektoru (nové příležitosti pro soukromé investory) a tím ke zvýšení mobility obyvatelstva. Bytová politika v jednotlivých členských zemí bude ovšem dále ovlivněna úrovní veřejných výdajů a výší rozpočtových deficitů. V zemích, kde je významná část tohoto dluhu spojena se sociálním bydlením, lze očekávat, že se vlády pokusí dluh snížit privatizací sociálních bytů (viz např. Velká Británie, Irsko, později Itálie); tomuto procesu může napomoci vytvoření evropského sekundárního hypotéčního trhu. V průběhu integračního procesu budou sféry bydlení v členských zemích ovlivněny fluktuací úrokových sazeb u hypotečních úvěrů; v zemích, kde jsou využívány fixní sazby, lze očekávat destabilizaci bytové výstavby a prodejů; tam, kde jsou sazby variabilní, mohou mít domácnosti problémy se svými rodinnými rozpočty. Celkově bude pro bytovou politiku ve všech členských zemích typické výraznější spoléhání se na finanční a kapitálové trhy, což je z dlouhodobého hlediska pozitivní, ale z krátkodobého pohledu přinese toto “vystavení tržním podmínkám” určité těžkosti.

Celý proces integrace by měl být, i ve sféře bydlení, provázen zostřující se konkurencí, vedoucí k vyšší efektivitě, v níž se členské země musí pokusit obstát. Existují nástroje, které mohou země použít, aby posílily svou konkurenceschopnost. Jde např. o snížení standardu subvencovaného bydlení, uvolnění systému územního plánování apod., které by mohly přinést snížení veřejných výdajů. Problémem ovšem je, že využití takovýchto nástrojů by s největší pravděpodobností přineslo negativní důsledky sociální, tj. přelidněnost bytů, nevhodné využití pozemků a celkově růst nerovností mezi regiony, které by se odstraňovaly jen velmi těžko a s vysokými náklady.

Na oblast bydlení v jednotlivých členských zemích bude mít nepochybně velký vliv jednotná měna a v budoucnu sjednocené úrokové sazby hypotečních úvěrů. V místech s dynamickou urbanizací, kde dochází k růstu cen nemovitostí a nájemného, vzniká obvykle tlak na růst mezd a zvyšuje se inflace. Inflační efekt může být nyní odstraněn devalvací měny nebo zvýšením úrokových sazeb, avšak v podmínkách sjednocené Evropy nebudou tyto nástroje k dispozici, takže v těchto rozvojových centrech může dojít ke snížení tempa růstu, nebo k rozšíření tohoto ohniska růstu do většího teritoria, mj. “za hranice” do jiné členské země. Tato skutečnost klade zvýšené nároky na vlády členských států, které, pokud budou chtít být konkurenceschopné, budou muset pečlivě rozvíjet adekvátní bytovou (i pozemkovou) politiku.

Mezi “kanály”, jimiž proces ekonomické a politické integrace (včetně integrace měnové) ovlivní sféry bydlení v členských zemích, patří především:

- celková mobilita,

- politika v oblasti volné soutěže včetně liberalizace trhů,

- ekonomický růst,

- udržení nízké inflace včetně nástrojů zaměřených k tomuto cíli,

- snižování vládních výdajů,

- daňová harmonizace,

- prosazování principů sociální spravedlnosti a evropského občanství.

1) Faktor mobility (volný pohyb kapitálu, zboží, služeb, pracovních sil)
Faktor mobility se v tomto kontextu vztahuje především k pohybu kapitálu a pracovních sil. Pohyb finančních zdrojů navazuje na již zmíněný proces deregulace a liberalizace finančních a kapitálových trhů, který v některých zemích již proběhl (např. Velká Británie). Lze očekávat, že volný pohyb kapitálu ovlivní i země, kde uvedené procesy dosud neproběhly. Dále můžeme v této oblasti očekávat rozvoj “přeshraničních” aktivit finančních institucí a vznik evropských finančních institucí (např. fúzí institucí národních). Jak brzy se tyto prvky objeví závisí především na rychlosti deregulačních a liberalizačních procesů v jednotlivých zemích; obecně zde platí, že integrace finančních (a kapitálových) trhů vázaná na oblast bydlení bude zřejmě pomalejší než integrace jiných finančních služeb, neboť svou roli zde sehrají výhody, plynoucí ze znalosti místních rizik např. u půjček.

Pohyb pracovních sil je jedním z klíčových prvků budoucí evropské integrace, neboť její očekávané výhody jsou založeny mj. na předpokladu dokonalé mobility lidí, kteří se budou, bez potřeby vládní intervence, stěhovat za prací, vyššími mzdami apod. Volný pohyb pracovní síly je v Sociální chartě formulován jako jedno ze sociálních práv, ale faktem je, že jeho realizace je v praxi spojena s mnoha problémy a komplikacemi, mezi nimiž má významné místo bydlení. Nejen evropské zkušenosti totiž ukazují, že impulsem pro stěhování nejsou ani tak sociální výhody a výše příjmu, ale nabídka bydlení. V tomto ohledu se tedy špatně fungující trh s byty může stát významnou překážkou mobility pracovních sil.

2) Politika volné soutěže a liberalizace trhů
Lze se důvodně domnívat, že odstranění hranic mezi členskými zeměmi bude mít na stavební průmysl jednotlivých států jen menší vliv, mj. proto, že již dnes působí některé směrnice EU ve směru podpory konkurenceschopnosti stavebního průmyslu. Účinnost těchto směrnic je však menší, než se původně očekávalo. Jedná se o oblast vládních výběrových řízení na stavební produkty, o kvalifikační požadavky, o standardy apod. V současnosti platí např. liberalizační směrnice, zakotvující povinnost členských států odstranit bariéry, které brání stejnému zacházení s podnikateli a smluvními partnery z jiných zemí, nebo Směrnice koordinační, zaměřená na harmonizaci legislativy při výběrovém řízení (povinnost nabídnout zakázky nad 5 mil. ECU v celé EU s cílem zvýšení konkurence).

V budoucnu můžeme očekávat “přeshraniční” konkurenci i mezi společnostmi, které pracují ve sféře sociálního bydlení (výstavba, správa).

3) Ekonomický růst
Porovnání výkonnosti ekonomiky (podíl HDP na 1 obyvatele) a výše výdajů na bydlení (z celkové spotřeby domácností) ukazuje, že evropské země lze rozdělit na “chudší” a “ostatní”. V “chudších” zemích vydávají lidé za bydlení méně, což svádí k tvrzení, že výše výdajů domácností na bydlení závisí na dosažené úrovni ekonomiky. Pohled na “ostatní” země ale naznačuje, že situace není tak jednoznačná; ukazuje se, že ve chvíli, kdy se jednotlivé země dostanou na určitou ekonomickou úroveň, dochází k diferenciaci výše výdajů na bydlení v důsledku existující příjmové diferenciace, celkového společenského klimatu apod. Z této poučky lze odvodit, že i v podmínkách sjednocené Evropy mohou být mezi zeměmi významné rozdíly v tom, kolik budou obyvatelé vydávat na bydlení.

Bude-li výsledkem evropské ekonomické integrace rychlejší hospodářský růst (což se očekává), můžeme předpokládat jeho odraz ve sféře bydlení, tj. zvýšení nabídky i poptávky. Růst HDP vyvolá růst poptávky (růst příjmů domácností), tj. růst požadavků na větší bytovou plochu, lepší vybavenost, více rodinných domků apod., což znamená, že v konečném důsledku dojde ke zvýšení spotřeby v oblasti bydlení, s následným vlivem na politiku v oblasti územního plánování a životního prostředí. Tento scénář ovšem nemusí být naplněn, uvědomíme-li si, že nabídka bydlení je velmi neelastická (zatímco poptávka je velmi elastická - reakce na růst příjmů). Projeví-li se v plné míře neelasticita nabídky, nenajde zvýšená poptávka odezvu, takže výslednicí bude, v určitém období, zvýšený tlak na trhu s byty, růst cen, v některých místech bytový deficit, snížená dostupnost bydlení pro chudší domácnosti apod.

3) Udržení nízké inflace včetně nástrojů zaměřených k tomuto cíli
V tomto případě se jedná o jedno z konvergenčních kritérii, o jehož naplnění členské země usilují. Jedním z efektů vysoké inflace je to, že dochází ke snížení uživatelských nákladů na bydlení po zdanění u toho, kdo splácí hypotéční úvěr; v případě nepředvídané inflace tedy dochází k redistribuci příjmů a bohatství od těch, kdo peníze půjčují, k těm, kteří si je vypůjčují; výsledkem mohou být neočekávané zisky majitelů nemovitostí (jak tomu bylo v mnoha zemích v 70. letech). Očekávané zisky plynoucí z investice do nemovitosti v podmínkách silně inflačního prostředí však mohou zůstat nerealizovány, je-li vláda, navzdory všem očekáváním, úspěšná ve své protiinflační politice. Ilustrativním příklad je Francie, kde pořizovatelé nemovitostí očekávali, v podmínkách silné inflace, erozi svých dluhů, avšak důsledná a úspěšná protiinflační politika namísto toho přinesla stagnaci příjmů a vysoké reálné úrokové sazby, ústící v zablokování trhu s byty a problémy finanční dostupnosti bydlení. Udržení nízké inflace tedy pravděpodobně povede k eliminaci uvedených výhod ve sféře vlastnického bydlení s následným vlivem na volbu typu bydlení.

S nízkou inflací souvisí také otázka výše úrokových sazeb. Očekává se, že sjednocené nižší a méně pohyblivé úrokové sazby vytvoří stabilnější prostředí, které bude příznivé jak pro spotřebitele, tak pro investory (ochota k větším investicím do bydlení); otázkou ovšem je, kdy se tato situace vytvoří. Nižší inflace a nižší úrokové sazby budou mít vliv na bytovou politiku jednotlivých zemí prostřednictvím nižšího růstu cen nemovitostí. S tím je ovšem spojeno více otázek - např.: jak tyto podmínky zapůsobí na přitažlivost alternativních investic do bydlení, do jaké míry se zlepší přístup k vlastnickému bydlení pro mladé lidi, včetně vlivu na zakládání nových rodin, bude toto stabilnější prostředí znamenat zdůraznění spíše investičního, nebo spíše spotřebního aspektu bydlení apod.

Nižší inflace a nižší sjednocené úrokové sazby pravděpodobně přinesou změny ve financování bydlení: můžeme čekat větší využití pevných úrokových sazeb, delší dobu splatnosti úvěrů, nižší prémie za riziko apod. Celkově ale platí, že vztah mezi mírou inflace, úrokovými sazbami, očekávanou mírou rizika a návratnosti investic je velmi složitý a velmi záleží na uplatňovaném institucionálním rámci každé země.

4) Snižování vládních výdajů
Výše zmíněná nízká inflace ovlivní bytovou politiku členských zemí nepřímo, prostřednictvím svého vlivu na trh s byty (na investory, spotřebitele). Méně zprostředkovaným, tj. přímějším způsobem ovlivní bytovou politiku nástroje, které vlády budou muset použít k dosažení potřebné nízké úrovně rozpočtového deficitu a vládního dluhu. V této záležitosti panuje spíše skepse, nicméně je zřejmé, že vlády většiny členských zemí jsou připraveny přistoupit k silné restrikci vládních výdajů. Snížení rozpočtových výdajů se dotkne i bydlení (tato sféra bude pravděpodobně ohrožena více, než např. sociální zabezpečení), s cílem zvýšit efektivitu stávající bytové politiky. V tomto ohledu můžeme očekávat větší cílenost příspěvků na bydlení, snahy o zvýšení účinnosti provozu a využití sociálního bydlení apod. Kromě redukce přímých subvencí dojde pravděpodobně k omezením i v oblasti daňových nástrojů (úlevy), které jsou zaměřeny hlavně na vlastnické bydlení (v mnoha zemích se totiž ukazuje, že daňové úlevy pomáhají nejbohatším a zvyšují ceny bydlení). Snaha o snížení těchto daňových úlev ale bude spojena s politickým rizikem, neboť je zaměřena proti zájmům vlastníků nemovitostí, kteří tvoří značnou část voličské základny v evropských zemích. Za seriózní pokus o redukci vládních výdajů by bylo možné považovat pokles těchto výdajů na úroveň 80. let.

5) Daňová harmonizace
V současnosti se jednotlivé země velmi liší tím, jak v daňové oblasti přistupují ke sféře bydlení, a to jak k nájemnímu, tak k vlastnickému sektoru. Dojde-li k harmonizaci daní, lze očekávat velký vliv tohoto kroku na finanční pozici vlastníků i soukromých pronajímatelů, což zpětně ovlivní ceny bydlení, nájemné, volbu typu bydlení a jeho finanční dostupnost. Pohyb směrem k daňové harmonizaci bude mít také širší efekty. Porovnání zemí EU podle daňového zatížení obyvatelstva ve vztahu k výkonnosti ekonomiky a ve vztahu ke “štědrosti” systému sociálního zabezpečení ukazuje, daňové zatížení s výkonností ekonomiky i se “štědrostí” sociálního systému stoupá (mezi bohatými zeměmi jsou ale významné rozdíly); mezi porovnávanými zeměmi je přitom někde uprostřed Francie, Holandsko a Belgie. Směrem ke “středové pozici” těchto zemí bude, v případě harmonizace daní, daňové zatížení v chudších zemích stoupat; naopak směrem k této úrovni se bude daňové zatížení bohatších zemí snižovat.

6) Občanství a sociální spravedlnost
Lze očekávat, že budoucí ekonomická integrace přinese strukturální změny, provázené zvýrazněnými sociálními rozdíly mezi sociálními vrstvami, regiony apod. Budou zde “loosers” a “winners”, nejen na úrovni jednotlivců, ale i na úrovni regionů, současných států i v rámci jednotlivých odvětví. Na tyto skutečnosti bude muset reagovat sociální politika, která musí být diferencovaná a problémově orientovaná. Tyto požadavky platí i pro bytovou politiku, která je, vedle svého ekonomického významu, součástí sociální politiky, neboť se úzce vztahuje k sociálním právům, včetně práva na stejné zacházení a rovné příležitosti pro každého. V tomto smyslu je úkolem každé bytové politiky nejen utváření příznivé situace na trhu s byty, ale i napomáhání při vytváření sociálně soudružné společnosti.

Závěr
Jak je z předchozího textu patrné, možnost odhadnout budoucí vývoj ve sféře bydlení v členských zemích EU je více než obtížné. Provedená analýza integračních faktorů, aplikovaná na trendy vývoje bytové politiky na počátku 90. let, nám totiž neprozrazuje, zda do sféry bydlení nezasáhnou nějaké nové vlivy, které posunou vývoj ve sféře bydlení jiným směrem. Na základě informací, které jsou v současnosti k dispozici, nelze dokonce ani říci, zda již nyní dochází ke konvergenci bytových politik členských zemí EU, nebo zda v této oblasti stále převládá rozdílnost, způsobená historickými okolnostmi, národním institucionálním rámcem, politickými silami apod., a to i s ohledem na to, že jednotlivé země jsou nuceny řešit velmi podobné, ne-li stejné problémy (bezdomovectví, regenerace měst, finanční dostupnost bydlení především pro slabší vrstvy obyvatelstva apod.).